关于“在租赁合同中约定按照高于国家电费标准收取电费的条款”的法律研究-最新法律-律所新闻-广东微众律师事务所

关于“在租赁合同中约定按照高于国家电费标准收取电费的条款”的法律研究

拟在租赁合同约定高出国家标准的电费具有一定法律风险，同时可能面临行政处罚。（见附件1、附件2、附件3相关报道）。现对该问题从以下角度分析如下：

从政策层面分析

近年来尤其是18年度，国家发改委下发了很多国家层面的文件，规范电价让电价优惠直达用户终端，同时也对转供电加价节流等作出了一系列要求与规范。

（1）2018年3月，国家发改委下发《关于降低一般工商业电价有关事项的通知》（发改价格〔2018〕500号），要求重点清零规范产业园区、商业综合体等经营者向转供电用户在国家规定销售电价之外收取的各类加价；明确商业综合体等经营者按销售电价向租户收取电费，其它相关费用协商解决，或将向电网企业缴纳电费向所有用户按各分表电量公平分摊。

（2）2018年7月，国家发改委下发《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（发改价格〔2018〕787号），要求全面清理规范转供电环节不合理加价行为；要求电网企业主动服务具备一户一表改造条件的电力用户实现电力直供；明确对于不具备改造条件，由转供电主体落实降价政策至终端用户；要求省级价格主管部门要会同电网企业采取有效措施加强清理规范工作。

（3）2019年5月，国家发改委下发《关于降低一般工商业电价的通知》（发改价格〔2019〕842号），要求认真清理规范商业综合体、产业园区、写字楼等转供电环节不合理收费、不及时传导等问题，将降价红利传导至终端用户。

（4）2020年6月，国家发改委下发《关于延长阶段性降低企业用电成本政策的通知》（发改价格〔2020〕994号），要求各地价格主管部门积极配合当地市场监管部门，创新方式方法，切实加强商业综合体、产业园区、写字楼等转供电环节收费行为监管，确保降电价红利及时足额传导到终端用户。

从以上文件来看，国家政策将大力整治电力领域乱收费的问题，不断强调要求降价红利传导至终端用户，所以在物业管理过程中，不建议自行约定电价，应当遵从国家政策导向，顺势而行，做到合理、合法、合规。

从法律层面分析

我国相关法律作出了如下规定：

（1）《中华人民共和国电力法》第四十三条规定“任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。”

（2）《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。”

（3）《中华人民共和国电力法》第六十六条规定“违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。”

（4）《物业管理条例》第四十四条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

（5）建设部《物业服务定价成本监审办法》规定“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。”并不包含公共水电能耗，也就是说公共水电能耗不属于物业费列支范围，物业公司应当单独向业主收取公共能耗分摊。

（6）《民法典》规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由，不履行义务”。故，业主对于共有部分产生的能耗，应当承担义务。

从法律上来说，所有的公共能耗都可以收取，除了物业办公室用的电费，因为物业办公室的电费属于《物业服务定价成本监审办法》里办公费用范畴。综合来看物业自己制定电价或在政府规定电价上加价，代收电费不得盈利是原则问题，赚取电价差额的行为，属于违法违规的行为。

从实际角度分析

物业管理企业在电费收取和向国家电网公司缴纳的过程中，还是存在诸多实际操作问题。

一是业内也有另一种观点认为，在《房屋租赁合同》中明确约定的价格是双方当时人意思自治的表示，该条款应当以私法加以调整，不属于公法的调整范围，对物业所有人与租户之间法律关系的主动介入不利于民事主体之间自由从事民事行为，从实际来看，计算公共区域用电面积，再以实际用电费用加以平摊计算总会导致承担电费不均衡而产生纠纷等问题存在。

二是国家相关政策规定的电价是梯度收取，为鼓励节约用电而根据不同情况适用不同的电费梯度，在此种情况下，物业管理企业很难制订统一的定价收费标准，在计算每个租户的实际电费上也具有操作难度。

在目前实务操作中，有不少省份的都是执行的公共能耗据实分摊给业主，由业主交纳公共能耗费，此类操作导致物业公司核算复杂，工作量加大。有的省份则提高物业服务费单价，不再单独收取公共能耗分摊，这种操作模式相对来说更轻松，但也有问题，便是显得物管费单价太高，常为业主所诟病，与业主之间产生较多的矛盾冲突。从法律角度来说，物业公司应当单独对业主收取公共能耗分摊。

从诉讼角度分析

通过咨询从事民事法庭的法官及在中国裁判文书网检索相关判例来看，法院支持了部分当事人要求对方支付的电费按照合同中约定1.5元/度电费价格计算。（相关判列见附件4）。但是涉及到法律使用的问题，每个法官也存在不同的观点，对于本文研究的领域来看，立法相对混乱，散布在《合同法》（现为《民法典》）、《电力法》、《电力供应与使用条例》、《供用电监督管理办法》、《供电营业规则》等法律、行政法规和部门规章当中，各地方法规、政策也不尽相同。内容繁多暂且不说，法律、行政法规和部门规章之间的规定，也存在相互冲突或者不一致之处。难以预断适用并合理控制法律风险。

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综上所述，为规避民事法律风险，建议在合同条款中释明国家电费标准，在此基础上，尽可能突出合同的意思自治原则。电费收取在我国依旧以行政法规、规章主要调整。为了规避行政处罚的风险，建议以租户查表额度加上公用面积使用电费以租户公摊比例分摊的额度按国家电费计算标准收取电费的形式合法，合规的进行物业管理并将收费标准公开公示。如物业管理公司确实在水电费收取过程中出现入不敷出的情况，可以根据实际情况加收物业管理费，根据法律规定，物业管理费用由物业制订，取得业主同意后可以实施。以此来保障物业的合法权益。

附件：

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---------------THE END---------------

撰稿 | 赵闻博

校对 | 何智阳

排版 | 孟才人

>> 作者简介 <<

赵闻博

广东微众律师事务所实习律师

服务单位：南山住建局、罗湖司法局、

陆陆建筑、东晓街道办